В Україні суттєво змінили правила оподаткування доходів фізичних осіб від здавання житлової та нежитлової нерухомості в оренду. З 23 жовтня 2026 року ставка податку на доходи фізичних осіб для таких доходів становить 5% замість попередніх 18%. Військовий збір при цьому залишається на рівні 5%. Пише today.ua
У результаті загальне податкове навантаження на дохід від оренди квартири, будинку або нежитлового приміщення для фізособи фактично зменшується з 23% до 10%. Зміни запроваджені Законом №4903-IX, який набрав чинності 23 жовтня. Хоча основна частина закону стосується автоматичного обміну інформацією про доходи через цифрові платформи, нова ставка для оренди вже почала діяти.
Що саме змінилося
Раніше фізична особа, яка здавала квартиру в оренду та отримувала дохід не в межах підприємницької діяльності, за загальним правилом сплачувала: 18% ПДФО + 5% військового збору.
Загальне навантаження становило 23% отриманого доходу. Тепер для доходів від оренди житлової та нежитлової нерухомості Податковий кодекс прямо відсилає до ставки, встановленої пунктом 167.2 ПКУ, — 5% ПДФО. Військовий збір не скасовано і не знижено — він залишається 5%.
Таким чином:
- було — 23%;
- стало — 10%.
Це одна з найбільш відчутних змін в оподаткуванні приватної оренди за останні роки.
Скільки тепер потрібно платити: приклад
Уявімо, що власник здає квартиру за 20 000 грн на місяць.
За старими правилами:
- ПДФО 18% — 3 600 грн;
- військовий збір 5% — 1 000 грн.
Загалом — 4 600 грн податків на місяць.
Після зміни ставки:
- ПДФО 5% — 1 000 грн;
- військовий збір 5% — 1 000 грн.
- Разом — 2 000 грн.
Тобто податкове навантаження зменшується на 2 600 грн щомісяця. Якщо квартира здається протягом 12 місяців за незмінною ціною, різниця становить: 31 200 грн на рік. До зміни ставок із доходу 240 000 грн потрібно було б сплатити 55 200 грн, а за нової моделі — 24 000 грн.
Але 5% стосується не всіх орендних операцій
Тут є важливий нюанс, який легко загубити у гучних заголовках. Нова ставка безпосередньо стосується оренди об’єктів житлової та нежитлової нерухомості або їх частин. Податковий кодекс окремо передбачає, що інші орендні доходи, які не підпадають під цю категорію, можуть оподатковуватися за загальною ставкою 18%. Тому не варто автоматично переносити правило «5% + 5%» на будь-які договори оренди — наприклад, земельні ділянки або специфічні об’єкти. Для конкретної операції спочатку потрібно визначити, що саме передається в оренду та до якої категорії цей дохід відносить Податковий кодекс.
Якщо квартиру орендує звичайна фізособа
Якщо власник квартири — фізична особа, а орендар також звичайна фізична особа, яка не є самозайнятою, податкові обов’язки покладаються на власника-орендодавця. Саме він відповідає за декларування отриманого доходу та сплату податку. У новій редакції підпункту 170.1.5 ПКУ передбачено, що такий орендодавець за результатами року подає декларацію про майновий стан і доходи та самостійно сплачує податок. Тобто сам факт того, що орендар просто щомісяця перераховує гроші на картку власника, не знімає з орендодавця податкових обов’язків.
Якщо орендар — ФОП або компанія
Інша ситуація виникає, коли фізична особа здає приміщення підприємству або ФОП, який виступає податковим агентом. У такому разі саме орендар утримує відповідні податки із суми орендної плати та перераховує їх до бюджету. Чинна редакція пункту 170.1.4 ПКУ також передбачає для доходів від оренди житлової та нежитлової нерухомості ставку ПДФО, визначену пунктом 167.2, тобто 5%. Для власника це суттєво спрощує адміністрування: податкові функції щодо конкретної виплати виконує податковий агент.
Важлива дата — 23 жовтня 2026 року
Закон №4903-IX офіційно опублікували 22 жовтня, а 23 жовтня він набрав чинності. ДПС окремо підтвердила, що частина змін, яка стосується оренди, почала діяти саме з цієї дати. Тому для 2026 року виникає важливий практичний момент: доходи від оренди потрібно правильно розмежовувати за періодами, адже частина року припала на старі правила, а частина — на нові. Автоматично перераховувати за ставкою 5% усі орендні доходи, отримані від початку 2026 року, не варто.
Чому держава пішла на зниження ставки
Економічна логіка такого рішення зрозуміла. Ринок приватної оренди в Україні традиційно має значну тіньову складову. Квартири часто здають без офіційного декларування доходів, а платежі отримують безпосередньо на картки або готівкою. При навантаженні у 23% для багатьох власників стимул офіційно декларувати дохід був невисоким. Зниження загальної ставки до 10% потенційно може змінити економіку легальної оренди. Умовно, якщо власник отримує 30 000 грн на місяць, різниця між старим і новим навантаженням становить 3 900 грн щомісяця. Для орендодавця це вже досить відчутна сума.
Менша ставка не скасовує необхідності договору
Зниження податків не означає, що орендні відносини можна оформляти формально. Письмовий договір залишається важливим документом як для власника, так і для орендаря. У ньому доцільно чітко визначити:
- розмір орендної плати;
- строк оренди;
- порядок оплати комунальних послуг;
- депозит;
- відповідальність за пошкодження майна;
- умови дострокового припинення договору;
- порядок повернення квартири.
Для власника договір також підтверджує характер отриманих платежів.
А що з орендою через Airbnb, Booking та інші платформи
Закон №4903-IX значно ширший за зміну ставки оренди. Він також запроваджує в Україні механізм автоматичного обміну інформацією про доходи, отримані через цифрові платформи. Основна частина цих правил починає застосовуватися з 1 січня 2027 року. Оператори платформ повинні будуть збирати та передавати податковим органам інформацію про підзвітних продавців і орендодавців. Тому паралельно зі зниженням ставки держава отримує більше можливостей бачити доходи, які раніше могли залишатися поза податковим контролем.
Це важливий елемент всієї реформи. Фактично модель виглядає так: нижча ставка — але більша прозорість доходів.
Що варто зробити власникам нерухомості
Якщо квартира або комерційне приміщення вже здається в оренду, зараз варто перевірити структуру договору та податкову модель. Особливо якщо дохід отримується без оформлення ФОП. Необхідно правильно розділити доходи до та після 23 жовтня 2026 року, визначити, хто виступає податковим агентом, і підготуватися до річного декларування. Окремої уваги потребують власники кількох об’єктів або ті, хто регулярно здає житло подобово.
У таких ситуаціях уже варто аналізувати не лише ставку ПДФО, а й те, чи не має діяльність ознак системної підприємницької діяльності та чи не буде доцільнішою інша модель оподаткування.
З 23 жовтня 2026 року в Україні справді змінилося оподаткування доходу фізичних осіб від оренди житлової та нежитлової нерухомості.
Нова ставка: 5% ПДФО + 5% військового збору = 10%.
Раніше загальне навантаження становило: 18% ПДФО + 5% військового збору = 23%.
Для квартири з орендною платою 20 000 грн це означає зниження податків із 4 600 до 2 000 грн на місяць. Але є кілька важливих нюансів. Нова ставка не означає 5% ПДФО для абсолютно всіх видів оренди. Потрібно враховувати вид майна, статус орендаря та дату отримання доходу. Крім того, з 2027 року держава отримає значно більше інформації про доходи, отримані через цифрові платформи. Тому головна тенденція тут очевидна: орендодавцям пропонують суттєво нижче податкове навантаження, але одночасно ринок оренди стає значно прозорішим для податкової.
Джерело інформації: today.ua Фото: envato
