В Україні готують масштабне оновлення правил управління багатоквартирними будинками. Серед ключових новацій — окрема юридична особа для будинків без ОСББ, нові правила щодо прибудинкової землі, цифровий реєстр житлового фонду, професійні вимоги до управителів та механізми страхування будинків. Пише today.ua
Йдеться про проєкт закону «Про управління житловим фондом», розроблений профільним міністерством. Станом на жовтень 2026 року документ переданий на розгляд профільного комітету Верховної Ради, тому нові правила ще не набули чинності й можуть змінюватися під час подальшого опрацювання.
«Один будинок — одна юридична особа»
Одна з найбільш помітних пропозицій стосується багатоквартирних будинків, у яких мешканці не створили ОСББ. Для таких будинків пропонують запровадити нову форму — просте товариство співвласників багатоквартирного будинку. За концепцією законопроєкту, воно матиме статус юридичної особи та представлятиме інтереси власників квартир і нежитлових приміщень. Фактично держава хоче перейти до принципу: «один багатоквартирний будинок — одна юридична особа».
Якщо в будинку вже працює ОСББ, створювати нову структуру замість нього не планують. Нова модель передусім розрахована на будинки, де ОСББ немає. Такий підхід має спростити прийняття спільних рішень, укладання договорів, взаємодію з управителем та організацію ремонту й утримання спільного майна.
Землю під будинком хочуть юридично пов’язати із самим будинком
Ще одна важлива частина реформи — земельні ділянки під багатоквартирними будинками та прибудинкові території. Для них пропонують створити окрему категорію — «землі багатоквартирного будинку».
Проблема таких земель існує роками: мешканці фактично користуються двором, під’їздами до будинку, дитячими майданчиками та іншою територією, однак юридичний статус ділянки може залишатися неврегульованим. Реформа має чіткіше пов’язати земельну ділянку з розташованим на ній будинком та визначити права співвласників на відповідну територію.
На попередніх етапах підготовки законопроєкту Мінрозвитку також заявляло про намір спростити процедури оформлення таких земель. Однак остаточний механізм стане зрозумілим лише після ухвалення фінальної редакції закону.
У кожного будинку може з’явитися цифрова «історія»
Велику частину реформи планують перевести у цифровий формат. Законопроєкт передбачає створення єдиної цифрової системи обліку житла, яка має об’єднати реєстр, електронний кабінет і спеціальний інформаційний портал. У системі планують зберігати інформацію про сам будинок, його технічний стан, форму управління, ОСББ, управителя та інші дані. Фактично для кожного будинку може сформуватися цифрове досьє.
Це особливо важливо для старого житлового фонду, де сьогодні інформація про технічний стан, проведені ремонти, інженерні мережі та управління нерідко розпорошена між різними структурами або взагалі існує лише на папері.
До управителів хочуть встановити професійні вимоги
Змінитися можуть і правила роботи компаній та фахівців, які управляють багатоквартирними будинками.
Проєкт передбачає встановлення чітких професійних вимог до управителів, а також конкретизацію їхньої відповідальності за якість управління та належний стан будинку. Одночасно планують чіткіше розподілити відповідальність між співвласниками, ОСББ та управителем.
Це важливий момент, адже сьогодні у конфліктних ситуаціях нерідко виникає питання: хто саме повинен ремонтувати певний елемент будинку, замовляти технічне обстеження або відповідати за неналежне утримання спільного майна. Новий закон має зробити цей розподіл зрозумілішим.
Може з’явитися страхування житлового фонду
Ще один напрям реформи — механізми страхування житлового фонду. Урядова презентація законопроєкту прямо передбачає їх запровадження. Однак поки що немає підстав говорити, що для всіх власників квартир уже вводять обов’язковий страховий платіж. Не визначені остаточно ні формат страхування, ні його вартість, ні перелік ризиків, ні порядок фінансування. Саме ці деталі матимуть найбільше практичне значення для власників квартир після того, як законопроєкт отримає остаточну редакцію.
Що зміниться для ОСББ
ОСББ новою моделлю не скасовуються. Навпаки, законопроєкт має уточнити їхній статус у системі управління житлом та взаємодію з постачальниками комунальних послуг. Окремо пропонується врегулювати статус ОСББ та управителів як споживачів комунальних послуг, які використовуються для потреб самого будинку.
Тому для будинків із уже створеним і нормально працюючим ОСББ реформа може бути менш радикальною, ніж для будинків, де досі немає власної організаційної структури.
Коли нові правила почнуть діяти
Поки що — не почнуть. Це принципове уточнення для власників квартир.
Проєкт закону ще не став законом.
Міністерство презентувало його концепцію, документ проходив експертне обговорення, а зараз перебуває на розгляді парламентського Комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування. До моменту голосування Верховної Ради текст ще може суттєво змінитися. Тому власникам квартир наразі не потрібно терміново переоформлювати землю, створювати нові юридичні особи чи купувати страховку лише через появу цієї ініціативи.
Україна готується до системної реформи управління житловим фондом. Якщо запропонована модель буде ухвалена, для багатоквартирних будинків без ОСББ може з’явитися просте товариство співвласників зі статусом юридичної особи.
Також планують врегулювати землю під будинками, створити цифровий реєстр житлового фонду, встановити професійні вимоги та відповідальність управителів і запровадити механізми страхування. Головна ідея реформи — зробити зрозумілим, хто представляє будинок, хто відповідає за його стан, кому належить прибудинкова територія і хто повинен приймати рішення щодо ремонту та утримання спільного майна. Але поки що це лише законодавчий проєкт. Реальні обов’язки для власників квартир виникнуть лише після ухвалення закону та набрання ним чинності.
Джерело інформації та фото: today
