Операції з нерухомістю в Україні залишаються однією з тем, де помилка в розрахунках може коштувати дуже дорого. Продаж квартири, будинку, земельної ділянки або отримання майна у спадщину не завжди проходять без податкових наслідків. У частині випадків людина може нічого не платити, але за певних умов сума податкового навантаження може сягати 23% від вартості об’єкта. Пише today.ua
Йдеться про поєднання двох платежів: податку на доходи фізичних осіб та військового збору. Максимальна ставка виникає тоді, коли до операції застосовується 18% ПДФО і додатково 5% військового збору.
Коли потрібно подавати декларацію
Найчастіше податкові питання під час операцій із нерухомістю закриваються ще на етапі нотаріального оформлення договору. Якщо податки були сплачені до або під час нотаріальної дії, в окремих випадках обов’язок подавати річну декларацію може вважатися виконаним.
Але якщо оподатковуваний дохід був отриманий, а податки не сплатили одразу, тоді громадянину потрібно самостійно подати декларацію про майновий стан і доходи. Зробити це слід до 1 травня року, що настає за звітним, а сплатити визначені суми — до 1 серпня.
Тобто головне правило просте: якщо податок не був сплачений у нотаріуса, питання доведеться закривати через декларацію.
Спадщина: усе залежить від родинного зв’язку
Отримання квартири або будинку у спадщину не завжди означає, що спадкоємець нічого не винен державі. Податкові наслідки напряму залежать від того, ким спадкоємець доводився померлому.
Якщо майно переходить до членів сім’ї першого або другого ступеня споріднення, ставка ПДФО становить 0%. До таких спадкоємців належать, зокрема, діти, батьки, чоловік або дружина, рідні брати та сестри, баба, дід, онуки.
Для далеких родичів або сторонніх осіб ситуація інша. Якщо спадкоємець не належить до першого чи другого ступеня споріднення, спадщина оподатковується за ставкою 5% ПДФО. Додатково застосовується 5% військового збору. Загальне навантаження в такому випадку становить 10%.
Найвища ставка виникає у випадках, пов’язаних із нерезидентами. Якщо спадщина отримується від спадкодавця-нерезидента або спадкоємцем є нерезидент, застосовується 18% ПДФО. Разом із 5% військового збору це дає ті самі 23%.
Продаж квартири: коли податку може не бути
Під час продажу житлової нерухомості ключове значення мають два фактори: скільки разів людина продає нерухомість протягом року і скільки часу майно перебувало у власності.
Якщо це перший продаж у календарному році, а квартира, будинок чи інший житловий об’єкт були у власності понад три роки, дохід від такого продажу не оподатковується. Відповідно, військовий збір також не сплачується.
Окремий важливий нюанс стосується спадкового майна. Для нерухомості, отриманої у спадщину, умова щодо трьох років володіння не застосовується. Тобто у низці випадків таке майно можна продати без ПДФО навіть раніше, ніж через три роки після оформлення права власності.
Коли доведеться платити 10%
Якщо людина продає житло вперше за рік, але володіла ним менше трьох років, така операція вже може бути оподаткована. У цьому випадку ставка становить 5% ПДФО плюс 5% військового збору.
Таке саме загальне навантаження у 10% може застосовуватися і до другого продажу житлової нерухомості протягом року. Саме тому людям, які планують кілька угод із майном, варто заздалегідь рахувати не лише ціну продажу, а й податковий результат.
Коли держава може забрати 23%
Максимальна ставка у 23% застосовується не до кожного продажу квартири, а до окремих ситуацій. Насамперед це третій і кожен наступний продаж нерухомості протягом одного календарного року, коли до доходу застосовується ставка 18% ПДФО та 5% військового збору.
Також 23% можуть виникати у спадкових операціях, якщо є фактор нерезидентства. Наприклад, коли спадкоємець або спадкодавець має статус нерезидента, податкове навантаження істотно зростає.
Тому формула “продав квартиру — заплати 23%” є надто спрощеною. У багатьох випадках ставка буде нижчою або податку взагалі не буде. Але якщо операція підпадає під максимальне оподаткування, сума може стати серйозним фінансовим ударом.
Чому важливо рахувати податки до угоди
Проблема багатьох операцій із нерухомістю в тому, що продавець або спадкоємець починає рахувати податки вже після домовленостей про ціну. У результаті фінальна сума “на руки” може виявитися меншою, ніж очікувалося.
Перед продажем квартири або оформленням спадщини варто перевірити кілька речей: який це продаж протягом року, скільки років майно було у власності, чи отримане воно у спадщину, який статус мають сторони та чи потрібно подавати декларацію.
Особливо уважними мають бути ті, хто протягом року продає не один об’єкт нерухомості або отримує майно не від близьких родичів. Саме в таких ситуаціях найчастіше виникають додаткові податкові зобов’язання.
У 2026 році податкові правила для нерухомості залишаються досить жорсткими. Продаж квартири або отримання спадщини може бути повністю звільненим від податку, але в окремих випадках доведеться сплатити 10% або навіть 23%. Щоб не отримати неприємний сюрприз після угоди, податки краще рахувати ще до підписання документів. Для нерухомості це не формальність, а частина реальної вартості операції.
Джерело інформації та фото: today.ua
